Sag om sommerhus på lejet grund – Arrild Ferieby

En forbruger lejede i 1976 en sommerhusgrund af en kommune. Lejeren havde pligt til inden for 2 år at opføre et sommerhus. Lejen udgjorde på aftaletidspunktet 2.800 kr. om året. Lejen blev reguleret hvert år med 60 % af nettoprisindekset. Lejeren skulle selv betale skatter og ydelser til el-forsyning. Herudover skulle lejeren for byggemodningen betale 775 kr. i 30 halvårlige terminer.

Kontrakten var uopsigelig fra begge parters side i 30 år. Det var endvidere i kontraktens § 2 bestemt:

”Ved uopsigelighedsperiodens udløb kan der oprettes en ny langtidslejekontrakt for en 30 årig periode, eller kortere efter lejerens ønske.”

I 2003 tilbød kommunen lejeren at købe grunden for 150.000 kr. Lejeren accepterede ikke dette tilbud. Grunden blev herefter solgt til en erhvervsdrivende, og lejeren fik meddelelse om, at grunden nu var overdraget, og at der ikke ville ske ændringer i lejevilkårene, så længe lejekontrakten var løbende.

I 2006 ved lejeaftalens udløb udgjorde den årlige leje ca. 8.000 kr. inklusive skatter og afgifter. Lejeren blev tilbudt en ny lejekontrakt, hvor lejen var fastsat til en årlig leje på 15.913,50 kr. Beløbet skulle hvert år forhøjes med nettoprisindekset som reguleringsfaktor, dog mindst 3 %. Lejeren skulle herudover fortsat selv betale for vand, renovation, kloak, el, telefon og programforsyning. Lejeren indgik aftalen under forbehold om tilbagesøgning af det for meget betalte og udtog herefter stævning mod udlejeren.

Ved byretten fik lejeren medhold i, at lejekontraktens § 2 måtte forstås således, at der ved lejeperiodens udløb er hjemlet lejeren en ret til at fortsætte lejemålet på uændrede vilkår i op til 30 år.

Udlejeren ankede sagen til landsretten. I forbindelse med ankesagen blev der udmeldt syn og skøn. Skønsmanden vurderede markedslejen til 14.000 kr. i maj 2006.  Beløbet var fastsat ud fra et synspunkt om, at udlejer skulle sikres en rimelig forrentning af sin investering, ligesom skønsmanden tog hensyn til kontraktens vilkår om, at lejeren skulle betale for renovation.

Inden sagens behandling ved landsretten opsagde lejeren lejemålet og solgte huset til den nye lejer af grunden. Sagen drejede sig derfor ved landsretten om, hvorvidt lejeren havde haft krav på en ny lejekontrakt på tilsvarende vilkår som den gamle, og om det beløb, der var opkrævet i henhold til den nye lejekontrakt frem til opsigelsen, var urimeligt højt henset til kontraktens vilkår i øvrigt.

Forbrugerombudsmanden indtrådte i sagen som biinterveniet til støtte for lejerens påstand om, at udlejeren ikke kunne kræve den forhøjede leje. Forbrugerombudsmanden henviste til, at den kontrakt, der blev indgået, var usædvanlig og byrdefuld for lejeren, fordi der var tale om en voldsom lejestigning sammenholdt med de øvrige bestemmelser, hvorefter lejeren skulle betale en række andre udgifter, og at hun i tilfælde af opsigelse skulle aflevere grunden i rydeliggjort stand. Skønsmandens vurdering af hvad der kan anses for en rimelig forrentning af udlejerens investering, var efter Forbrugerombudsmandens opfattelse ikke udtryk for, hvad der må anses for at være en rimelig leje henset til kontraktens øvrige vilkår. Forbrugerombudsmanden fandt derfor, at vilkårene om lejens størrelse i den nye kontrakt måtte tilsidesættes som urimelige, jf. aftalelovens § 38 c, jf. 36.

Landsretten gav ikke lejeren medhold i, at hun havde krav på en ny lejekontrakt på tilsvarende vilkår, da lejekontrakten udløb efter 30 år. Lejen efter den nye kontrakt blev endvidere ikke anset for urimelig, da den aftalte leje måtte anses for at ligge inden for det skøn, der må være overladt til parternes forhandling. Landsretten fandt heller ikke, at der var fremkommet oplysninger, der kunne føre til, at et lejevilkår om markedsleje er urimeligt over for lejeren med den virkning, at kravet mod hende skulle nedsættes eller bortfalde.

Sagen er i øvrigt gengivet i UFR.2010.1517V.