Opkrævning af gebyrer i forbindelse med omlægning af realkreditlån

Sagen kort

I 1999 anlagde Forbrugerombudsmanden sag ved Sø – og Handelsretten mod et pengeinstitut, fordi banken havde krævet et respektpåtegningsgebyr af et ægtepar, da de omprioriterede lån i deres faste ejendom. Forbrugerombudsmanden fandt ikke, at der var hjemmel i nogen aftale til dette gebyr. Sagen var en forlængelse af en række foreløbige forbud nedlagt over for pantebrevsselskaber mod at opkræve et gebyr i forbindelse med afgivelse af rykningspåtegning i midten af 1990’erne.

I sagen mod pengeinstituttet gav først Sø- og Handelsretten og dernæst Højesteret Forbrugerombudsmanden medhold i, at gebyret ikke var aftalt, ligesom der ikke var skabt en bindende retssædvane eller kutyme, som kunne berettige banken til at opkræve gebyrer.

Der er afsagt to domme i sagen fra hhv. Sø- og Handelsretten og Højesteret. Læs Sø- og Handelsrettens dom nedenfor.

Læs Højesterets dom (PDF).

SØ- OG HANDELSRETTENS DOM

Afsagt den 24. april 2001

Sag N 1/1999

Forbrugerombudsmanden

(Advokat Karsten Hagel-Sørensen)

mod

Finansrådet som mandatar for Lån & Spar Bank A/S

(Advokat Michael Rekling)

Sagen angår spørgsmålet om, hvorvidt en panthaver i fast ejendom kan betinge meddelelse af respektpåtegning efter tinglysningslovens § 15 a af, at pantsætter betaler et gebyr til dækning af det hermed forbundne arbejde.

Påstande

Forbrugerombudsmanden har nedlagt følgende påstand:

Det forbydes Lån & Spar Bank Als (i det følgende: Lån & Spar) i medfør af  markedsføringslovens § 1 at betinge afgivelse af respektpåtegning af et gebyr i de tilfælde, hvor respektpåtegning gives i overensstemmelse med følgende omprioriteringsklausul:

"Pantebrevet respekterer optagelse af realkreditlån (dog ikke indeksregulerede) , mod at nettoprovenuet, idet omfang det ikke anvendes til hel eller delvis indfrielse af foranstående forfaldne eller uforfaldne lån, afdrages ekstraordinært på nærværende pantebrev."

Finansrådet har som mandatar for Lån & Spar påstået frifindelse.

Den konkrete klagesag hos Forbrugerombudsmanden:

I 1995 udstedte Anna og Allan Dahl et sælgerpantebrev på 86.500 kr. til Lån & Spar med pant i ejendommen matr.nr. 6 AA Anisse by, Anisse.

Af pantebrevets individuelle tekst fremgik bl.a.:

"Meddelelse om ejerskifte noteres af kreditor gebyrfrit inden for samme frister som ved erlæggelse af ejerskifteafdrag.

Pantebrevet respekterer optagelse af realkreditlån (dog ikke indeksregulerede) , mod at nettoprovenuet, idet omfang det ikke anvendes til hel eller delvis indfrielse af foranstående forfaldne eller uforfaldne lån, afdrages ekstraordinært på nærværende pantebrev.

...

I øvrigt gælder Justitsministeriets pantebrevsformular A."

Følgende fremgår bl.a. af Justitsministeriets pantebrevsformular A: 

...

3. Betales renter eller afdrag ikke i rette tid, kan kreditor, når påkrav er afgivet efter pkt. 9 a, forlange et  gebyr på 2 pct. af den forfaldne ydelse, dog mindst 100 kr.

...

8. Kapitalen forfalder ikke ved ejerskifte, medmindre andet er vedtaget i pantebrevet. Kreditor skal underrettes om ethvert ejerskifte og kan forlange, at den nye ejer berigtiger gældsovertagelse samt afholder omkostningerne derved. Underrettes kreditor ikke om ejerskiftet senest 3 uger efter at endeligt skøde er tinglyst uden frist og udleveret fra tinglysningskontoret, kan han, når hele kapitalen indestår uanset ejerskifte, forlange et gebyr på 2 pct. af pantebrevets restgæld, dog højst 300 kr. Hvis det er vedtaget i pantebrevet, at kapitalen helt eller delvis forfalder ved ejerskifte, skal betaling ske inden samme
frist, dog senest 3 måneder efter ejendommens endelige overtagelse. ..."

I 1998 foretog Anna og Allan Dahl en omprioritering af deres ejendom, der medførte, at sælgerpantebrevet skulle rykke for et realkreditlån. I den anledning blev de opkrævet et gebyr på 750 kr. af Lån & Spar for afgivelse af respektpåtegning på pantebrevet.

Ved skrivelse af 5. juli 1998 til Lån & Spar protesterede Allan Dahl mod gebyropkrævningen. Han anførte, at han ikke mente, at banken havde ret til at tage gebyr for respektpåtegningen, idet gebyret ikke var aftalt i pantebrevet, og idet påtegningen udelukkende var en formel sag, da banken i pantebrevet havde forpligtet sig til at respektere optagelsen af nye realkreditlån.

Lån & Spar fastholdt i skrivelse af 9. juli 1998, at banken var berettiget til at opkræve det pågældende gebyr.

Allan Dahl indbragte herefter sagen for Forbrugerombudsmanden den 14. juli 1998. 

Ved skrivelse af 9. september til Lån & Spar anførte Forbrugerombudsmanden, at han ikke fandt, at banken uden udtrykkelig hjemmel havde ret til at opkræve gebyr for afgivelse af respektpåtegning, og han bad derfor om bekræftelse på, at banken for fremtiden ville afholde sig herfra.

Dette afviste Lån & Spar, og da den efterfølgende brevveksling ikke førte til enighed, har Forbrugerombudsmanden anlagt denne sag den 9. juni 1999.

Pengeinstitutternes gebyrpraksis og arbejdsgang ved meddelelse af respektpåtegning:

Pengeinstitutternes brancheforening, Finansrådet, har fremlagt prislister over forskellige finansielle ydelser
fra en række pengeinstitutter for perioden fra april 1984 til januar 2000. De indeholder alle gebyrer af varierende størrelse for meddelelse af respektpåtegning.

Der er endvidere fremlagt korrespondance mellem forskellige pengeinstitutter for perioden fra 1984 til 1990, der viser, at der er blevet opkrævet gebyr for meddelelse af respektpåtegning.

Ved skrivelse af 2. september 1993 orienterede Finansrådet sine medlemmer om rådets holdning til omprioriteringsklausulen og gebyr for respektpåtegninger. Det anførtes bl.a. :

". ..omprioriteringsklausulen må fortolkes efter sin ordlyd, og. ..den indeholder et uforbeholdent forhåndstilsagn fra panthaver om at rykke for realkreditlån mod, at nettoprovenuet afskrives på pantehæftelserne i prioritetsorden.

... 

Ved opgørelsen af nettoprovenuet kan der... fratrækkes følgende gebyrer:

... 

6) Ekspeditionsgebyrer til de efterstående panthavere (300-500 kr.)

...

Det er Finansrådets opfattelse, at en kreditor, der nægter at give pantebrevet påtegning om omprioritering, vil blive erstatningsansvarlig for de tab, som debitor lider ved ikke at kunne omprioritere eller ved at måtte om prioritere for sent."

Finansrådet fastholdt efterfølgende ved skrivelse af 13. maj 1998 over for sine medlemmer, at panthavere kan kræve et rimeligt gebyr for afgivelse af respektpåtegning.

I 1993 beskrev Forbrugerstyrelsen i to pjecer vedrørende omlægning af realkreditlån pengeinstitutternes gebyrpraksis ved meddelelse af respektpåtegning. Af Juridisk Årbog for 1993/94 fra Forbrugerstyrelsen fremgik det, at det var Forbrugerombudsmandens opfattelse, at efterstående panthavere ikke var berettigede til at opkræve gebyr for rykningspåtegning i tilfælde, hvor pantebrevene allerede indeholdt en rykningsklausul, og hvor påtegningen derfor alene var nødvendig af tinglysningsmæssige årsager.

Arbejdet i forbindelse med meddelelse af respektpåtegning består ifølge notater fra Lån & Spar og Unibank i hovedtræk i følgende:

• fremfinding og gennemlæsning af pantebrevet
• korrespondance med panthaver og pantsætter
• beregning og kontrol af provenu og eventuelt ekstraordinært afdrag
• løbende kontakt med den, der forestår omprioriteringen med henblik på fremsendelse af pantebrevet til tinglysning
• påtegning på pantebrevet og fremsendelse til tinglysning
• efterfølgende arkivering af pantebrevet

Forklaringer

Investeringschef i Lån & Spar Ole Løndahl har bl.a. forklaret, at han blev udlært i en sparekasse i 1963 og har været beskæftiget med handel og administration af pantebreve siden 1969.

Omprioriteringsklausulerne kom frem i slutningen af 1970'erne eller begyndelsen af 1980'erne, hvor parcelhusbyggeriet tog fart, og inflationen var høj. Dette førte til mange omprioriteringer, som gjorde det nødvendigt at indføre standardklausuler.

Det er hans erfaring, at pengeinstitutterne altid har opkrævet gebyr af pantsætter i forbindelse med en omprioritering, idet handlingen jo er foranlediget af pantsætter. Han ved ikke, hvordan pantsætter betaler. Det er normalt pantsætters pengeinstitut, som foretager omprioriteringen, og som sender pengene til panthavers pengeinstitut.

Det er meget sjældent, at pantsætter selv betaler direkte til panthavers pengeinstitut. Dette sker kun, hvis pantsætter selv retter henvendelse vedrørende udførelse af respektpåtegningen. Pantsætter får da oplyst, at ekspeditionen koster et gebyr på 750 kr. Lån & Spar kan godt begynde på arbejdet, før pengene bliver betalt, men hvis pantsætter nægter at betale gebyret, vil banken ikke udføre arbejdet. I den situation betaler pantsætter normalt gebyret, og sagen ekspederes.

Der opkræves gebyr på 750 kr., uanset om Lån & Spar er depot for panthaver, eller om banken selv er panthaver i henhold til pantebrevet.

Kursen på et pantebrev fastsættes navnlig ud fra pantebrevets prioritetsstilling og ejendommens karakter. Der lægges også vægt på særlige rykningsklausuler f.eks. ved grundpantebreve. Kursfastsættelsen er derimod uafhængig af omprioriteringsklausulen. Man beholder pladsen ved en omprioritering og skal måske blot respektere en længere løbetid på det foranstående lån. Han vurderer dette som en fordel for banken, idet pantsætter får mere luft i sin økonomi, hvorved risikoen for tvangsauktion bliver mindre.

Direktør for Dansk Pantebrevsbørs Knud Iversen har bl.a. forklaret, at han har beskæftiget sig med pantebreve siden 1973. I 1980'erne var han chef for Bikubens pantebrevsafdeling og siden for Privatbankens, og i dag er han chef for Unibanks pantebrevsafdeling.

I 1970'erne indeholdt pensionskasselån omprioriteringsklausuler. Omkring 1980 kom klausulerne med i sælgerpantebrevene via ejendomsmæglernes slutsedler, der indeholdt fortrykte standardklausuler. Disse klausuler svarede indholdsmæssigt til de klausuler, der benyttes i dag.

Da han var ansat i Bikuben, havde man gebyrsatser for påtegninger på pantebreve, hvilket også har været tilfældet i Privatbanken og Unibank. Gebyret for respektpåtegningen blev opkrævet hos pantsætter, og pantsætters realkredit-/pengeinstitut eller advokat sørgede for betalingen heraf. Hvis pantsætter selv henvendte sig, opkrævede man gebyret hos ham. Hvis pantsætter nægtede at betale for respektpåtegningen, blev den ikke udført af banken.

Der har ikke været perioder, hvor man ikke har opkrævet gebyret. Man har aldrig opkrævet gebyret via kursen på pantebrevene. Klausulerne har på grund af den ensartede formulering ingen betydning for kursfastsættelsen på pantebrevet.

Chef for Depot & Custody, BG Bank, Harald Clemmentsen har bl.a. forklaret, at han har beskæftiget sig med pantebreve i 30 år - først i Den Danske Bank, senere i Asnæs Sparekasse og nu som chef for BG Banks pantebrevsadministrationsafdeling.

Standardomprioriteringsklausulerne blev indført for ca. 20 år siden. Pengeinstitutterne har i hele denne periode opkrævet gebyr for rykningspåtegninger fra den, der ønskede påtegningen, det vil sige pantsætter. Gebyret blev opkrævet sammen med tinglysnings- og stempelafgiften og betalt via pantsætters pengeinstitut, advokat eller direkte af pantsætter.

Der har ikke været noget tidspunkt, hvor man ikke har opkrævet gebyr. Det er utænkeligt at kræve betaling af gebyret via kursfastsættelsen eller hovedstolen på pantebrevet - det passer ikke ind i "rytmen" på et pantebrev, og man ved heller ikke, om der vil blive gjort brug af klausulen.

Anbringender

Forbrugerombudsmanden har gjort gældende, at der ikke er hjemmel til at opkræve gebyr for udstedelse af en respektpåtegning, når pantebrevet indeholder en omprioriteringsklausul som nævnt i påstanden, og pantebrevet ikke angiver, at meddelelse af respektpåtegning kun sker mod betaling af et gebyr.

Aftalegrundlaget i den foreliggende sag er pantebrevet udstedt af Anna og Allan Dahl til Lån & Spar. Det bestrides, at denne aftale er ufuldstændig, og at udfyldende obligationsretlige regler kan finde anvendelse. Retsstillingen mellem parterne er tværtimod nøje fastlagt i pantebrevet og den dertil knyttede pantebrevsformular A, der detaljeret og udtømmende gør op med parternes hoved- og biforpligtelser og rettigheder idet indbyrdes forhold, herunder hvilke gebyrer panthaver har hjemmel til at opkræve. En ordlydsfortolkning fører derfor til, at der ikke er hjemmel i aftalen til at opkræve gebyr for respektpåtegning, idet panthaver utvivlsomt har påtaget sig en ubetinget kontraktmæssig pligt til at afgive denne vederlagsfrit.

En formålsfortolkning fører til samme resultat. Tinglysningslovens § 15 a var en del af et lovforslag, der skulle modvirke økonomisk kriminalitet. Bestemmelsen blev indført i panthavers interesse for at værne denne mod pantsætters misbrug af rykningsklausuler, idet omprioriteringer tidligere kunne ske uden panthavers medvirken. Lovgiver var ikke i tvivl om, at afgivelse af respektpåtegning var pligtmæssig for panthaver, og det fremgår også af Finansrådets skrivelse af 2. september 1993, at Rådet er enig i, at klausulen indeholder et uforbeholdent forhåndstilsagn fra panthaver om at rykke for realkreditlån, og at det er Rådets opfattelse, at panthavers nægtelse af at afgive påtegning vil være en erstatningspådragende misligholdelse af pantsætningsaftalen. Panthaver er ifølge aftalen ubetinget forpligtet til at meddele respektpåtegning. At opkræve pantsætter gebyr i denne situation er ikke en overholdelse af denne ubetingede pligt. Det forekommer tværtimod besynderligt at forlange, at pantsætter skal betale gebyr for at undgå, at panthaver misligholder sin kontraktlige forpligtelse.

Det bestrides, at arbejdet med udførelsen af respektpåtegningen i sig selv berettiger til opkrævning af et gebyr hos pantsætter. Arbejdet udføres af banken for panthaver, der typisk har et kundeforhold til banken, hvilket derimod ikke er tilfældet for den pågældende pantsætters vedkommende. Pantsætter betaler på denne måde to gange for meddelelse af påtegning, da det må antages, at panthaver allerede i forbindelse med kursfastsættelsen på pantebrevet ved aftalens indgåelse har taget en vis højde for omprioriteringsklausulen.

Da der hverken er hjemmel i parternes aftale til at opkræve gebyret eller grundlag for at supplere pantebrevsvilkårene med en ulovhjemlet ret til at kræve vederlag, er opkrævningen af gebyret i strid med god markedsføringsskik, jf. markedsføringslovens § 1, og skal forbydes.

Ifølge vidneforklaringerne nægter pengeinstitutterne at meddele respektpåtegning, hvis pantsætter ikke betaler det opkrævede gebyr. Ved at stille krav om betaling af et uhjemlet gebyr som betingelse for at opfylde sin pligt udnytter panthaver pantsætters afhængighed af, at panthaver afgiver påtegning, hvilket klart er i strid med god markedsføringsskik.

Endvidere kan den ene part ikke ensidigt ændre kontraktvilkårene, da det skaber uigennemsigtighed i retsstillingen mellem parterne. Det er ikke blot i strid med markedsføringsloven, men også i strid med art. 3 i Rådets direktiv 93/13 af 5. april 1993 om urimelige kontraktvilkår i forbrugeraftaler.

Det bestrides desuden, at det er en rimelig fremgangsmåde at lade de pantsættere, der udnytter adgangen til omprioritering, betale for meddelelse af respektpåtegning. Pantebrevet er genstand for en individuel kursfastsættelse, hvorved der kan tages højde for omprioriteringsklausulen, eller parterne kan bestemme i pantebrevet, at respektpåtegning afgives mod betaling af et gebyr.

Finansrådet har ikke ført bevis for, at der foreligger en retssædvane eller en kutyme, der giver hjemmel til opkrævning af gebyret.

Vidneforklaringerne, prislisterne og korrespondancen mellem pengeinstitutterne viser, at gebyropkrævningen er udtryk for en ensartet handlermåde blandt pengeinstitutterne, der har været fulgt længe. Det er imidlertid ikke nok til at skabe en retssædvane, at den ene part har følt sig berettiget til at opkræve gebyret - den anden part skal også have følt sig forpligtet til at betale gebyret, og det bestrides, at Finansrådet har ført bevis for, at alle de relevante parter har oplevet gebyret som forpligtende.

At pantsætterne har betalt gebyret, kan ikke tages som udtryk for, at de har følt sig forpligtet. Betalingen var nødvendig, idet påtegningen ellers ikke blev meddelt, og der er derfor tale om betaling under pression, som ikke er udtryk for en følelse af retlig forpligtelse.

Det er korrekt, at Forbrugerombudsmanden har været bekendt med pengeinstitutternes gebyrpraksis, men han har på intet tidspunkt accepteret opkrævningen af gebyret. Pengeinstitutankenævnets praksis er ikke udtryk for en accept af gebyropkrævningen - klagerne har ikke protesteret imod selve opkrævningen af gebyret, og nævnet har derfor kun forholdt sig til størrelsen af gebyret.

Ved en kutyme forstås, hvad der er faktisk skik og brug mellem handlende, og det bestrides derfor, at der eksisterer en branchekutyme, der hjemler opkrævning af gebyret i situationer, hvor den ene part er almindelig forbruger.

Da hverken retssædvane eller kutyme hjemler opkrævning af gebyret, er denne praksis i strid med markedsføringslovens § l, og skal forbydes.

Finansrådet har gjort gældende, at der er hjemmel i panthavers og pantsætters aftale i pantebrevet i bred forstand til, at pantsætter skal betale et gebyr for meddelelse af respektpåtegning.

Hovedydelsen i pantebrevet består i, at panthaver yder kredit, som pantsætter skal tilbagebetale på en nærmere angiven måde med tillæg af renter. Omprioriteringsklausulen, der medfører en materiel forpligtelse for panthaver til rykke for pantsætters optagelse af realkreditlån, må i den forbindelse betragtes som en biforpligtelse. Pantsætter får en mulighed for at forlange, at pantebrevet skal rykke, men det er ved aftalens indgåelse usikkert, om denne mulighed nogensinde vil blive udnyttet. Panthavers meddelelse af respektpåtegning er således en eventualitet i forhold til biforpligtelsen.

Pantebrevet omtaler ikke spørgsmålet om panthavers ret til at kræve gebyr for meddelelse af respektpåtegning. Aftalen er ufuldstændig på dette punkt, hvilket er sædvanligt ved eventualforpligtelser, hvis aktualisering er uoverskuelig på tidspunktet for aftalens indgåelse. Aftalen skal derfor underkastes sædvanlige obligationsretlige fortolknings- og udfyldningsregler.

Der gælder ifølge almindelige obligationsretlige principper en formodning for, at der skal betales vederlag for enhver ydelse. Pengeinstitutternes arbejdsgangsbeskrivelser viser, at der udføres et væsentligt arbejde af panthaver eller dennes pengeinstitut i forbindelse med meddelelse af respektpåtegning, som pantsætter ikke kan forvente at få udført gratis. Den almindelig vederlagsgrundsætning, der også er kommet til udtryk i købelovens § 5 om erhvervskøb og § 72 om forbrugerkøb vedrørende fastsættelsen af prisen for en ydelse, fører derfor til, at der kan kræves et rimeligt gebyr for dette arbejde.

Vidneforklaringerne dokumenterer, at panthaver ikke ved kursfastsættelsen på pantebrevet har taget sig betalt for eventuel senere meddelelse af påtegning, og pantsætter betaler derfor ikke dobbelt for påtegningen.

Det bestrides, at Justitsministeriets pantebrevsformular A udtømmende har gjort op med adgangen til at kræve gebyr. De gebyrer, der er nævnt i  formularen, vedrører udelukkende sanktioner mod pantsætters misligholdelse og er udtryk for en standardiseret erstatning til panthaver. Gebyrerne har derfor intet at gøre med den almindelige vederlagsforudsætning.

Gebyret har således hjemmel i parternes aftale, og det er derfor ikke i strid med god markedsføringsskik at afkræve pantsætter betaling for meddelelse af respektpåtegning.

Det er tværtimod mest retfærdigt, rimeligt og gennemskueligt at lade de pantsættere, der benytter sig af adgangen tilomprioritering, betale for denne særlige ydelse fra den rykkende panthaver. Det korrekt, at tinglysningslovens § 15 a blev gennemført af hensyn til panthaver, men selve den konkrete ekspedition sker udelukkende i pantsætters interesse. Panthaver har ingen fordele af omprioriteringen, men påføres derimod en ulejlighed og en arbejdsydelse ved pantsætters anmodning om respektpåtegning, og det er kun rimeligt, at panthaver får en godtgørelse herfor. Det vil desuden være forbundet med praktiske problemer, såfremt gebyret i stedet skal indskrives i selve omprioriteringsklausulen eller indregnes i prisen for lånet, idet man vanskeligt ved aftalens indgåelse kan fastlægge et gebyrniveau, der skal være gældende f.eks. i en 20 årig låneperiode. På den nuværende måde kan gebyret løbende tilpasses til det niveau, der til enhver tid anses for rimeligt.

Det er derfor ikke i strid med god markedsføringsskik at betinge afgivelse af respektpåtegning af, at der betales et gebyr, og denne praksis kan som følge heraf ikke forbydes i medfør af markedsføringslovens § 1.

Såfremt retten finder, at der ikke er hjemmel til at opkræve gebyret i en fortolkning af parternes aftale, gøres det gældende, at der foreligger en retssædvane, som hjemler et gebyr.

Efter vidneforklaringerne må det lægges til grund, at alle pengeinstitutter siden begyndelsen af 1980'erne har krævet et gebyr for meddelelse af respektpåtegning. Opkrævning af gebyr har i hvert fald været fast praksis siden Finansrådets skrivelse af 2. september 1993. Dette understøttes også af den fremlagte brevveksling mellem pengeinstitutterne og prislisterne for perioden fra 1984 til 2000. Gebyret er blevet betalt og er accepteret som en forpligtelse af alle pantsættere, bortset fra de få, der har klaget til Forbrugerombudsmanden eller til Pengeinstitutankenævnet. Pengeinstitutankenævnet har også i en række kendelser accepteret gebyret, ligesom Forbrugerombudsmanden har anerkendt, at den pågældende gebyrpraksis eksisterer. Da alle involverede parter således har accepteret og fulgt denne gebyrpraksis igennem længere tid, foreligger der en retssædvane, der hjemler opkrævning af gebyret.

Såfremt retten ikke finder, at gebyret har hjemmel i en retssædvane, gøres det gældende, at der foreligger en kutyme, som er bindende for pantsætterne, og som hjemler panthaver ret til at kræve et gebyr for meddelelse af respektpåtegning. Der henvises til de samme omstændigheder, der er gjort gældende under anbringendet om, at der foreligger en retssædvane.

Sø- og Handelsrettens afgørelse

Den sædvanemæssige tekst i pantebrevsformular A indeholder i pkt. 3 og pkt. 8, 3. pkt., bestemmelser om, at pantsætter i visse tilfælde skal betale et gebyr til panthaveren. Disse bestemmelser blev oprindelig gennemført ved bekendtgørelse nr. 595 af 13. november 1973 om pantebrevsblanketter, som blev udfærdiget i medfør af den bestemmelse i tinglysningslovens § 50 a (nu § 50 f), som blev gennemført ved lov nr. 277 af 30. maj 1973. Forarbejderne hertil findes i Beretning om pantebrevsformularer for fast ejendom, afgivet af en arbejdsgruppe, som Justitsministeriet havde nedsat den 20. juli 1977.

Ifølge pantebrevsformular A pkt. 3 skal pantsætter betale et gebyr på 2% af den forfaldne ydelse, dog mindst 100 kr., hvis renter eller afdrag ikke er betalt i rette tid, og panthaver har afgivet påkrav efter pkt. 9 a. Reglen om påkrav som betingelse for at kunne kræve kapitalens forfald ved betalingsmisligholdelse blev ved den nævnte lov fra 1973 gennemført i tinglysningslovens § 42 a med virkning også for ældre pantebreve.

Arbejdsgruppen begrundede i den nævnte beretning, side 24-25, gebyrreglen med hensynet til at sikre, at betaling uanset indførelsen af den foreslåede nye påkravsregel fortsat regelmæssigt sker inden betalingsfristens udløb, uden at pantsætter benytter sig af den yderligere henstand, som indirekte følger af reglen om påkrav.

Ifølge pantebrevsformularens pkt. 8, 3. pkt, kan panthaveren ifølge et pantebrev, der forbliver indestående ved ejerskifte, forlange et gebyr på 2% af restgælden, dog højst 300 kr., hvis han ikke får underretning om ejerskiftet inden visse frister. Om baggrunden for denne gebyrregel, se Beretningen, side 44.

Før 1974 var det ikke nødvendigt at forsyne pantebreve med respektpåtegning, hvis de indeholdt en rykningsklausul (forhåndstilsagn om at rykke), og hvis det over for tinglysningsdommeren på anden måde kunne godtgøres, at betingelserne i rykningsklausulen var opfyldt. Dette havde imidlertid givet anledning til misbrug, og ved lov nr. 318 af 19. juni 1974 blev der indsat en ny § 15 a i tinglysningsloven med følgende ordlyd:

"§ 15 a. Er det i et pantebrev vedtaget, at det står tilbage for en ikke tinglyst panteret, kan tinglysning af pant på den forbeholdte plads ikke ske, medmindre pantebrevet forsynes med en påtegning om, at det respekterer den nævnte panteret. Påtegning er dog ufornøden, hvis vedtagelsen angår et bestemt beløb, og det ved tinglysningen kan påses, at andre i pantebrevet anførte betingelser for vedtagelsen er opfyldt."

Af bemærkningerne til lovforslaget, der også ændrede straffeloven og aftaleloven med henblik på at modvirke skadelig økonomisk virksomhed, (Folketingstidende, 1973-74, tillæg A, spalte 2600 og 2611-12) fremgik bl.a. følgende:

"I tinglysningsloven ...foreslås endvidere [indsat] en regel, der har til formål at modvirke misbrug af rykningsklausuler i pantebreve.

...

Indehaveren af et pantebrev med en rykningsklausul vil i almindelighed være forpligtet til at give pantebrevet respektpåtegning, når ejeren af ejendommen ønsker at benytte sig af sin ret til at besætte den forbeholdte prioritetsplads. Dette gælder dog ikke, hvis rykningsaftalen helt eller delvis kan tilsidesættes som ugyldig.

...

Gennem kravet om respektpåtegning på pantebreve med rykningsklausuler vil indehaveren af pantebrevet få lejlighed til at gøre eventuel indsigelse gældende, når der rejses spørgsmål om meddelelse af påtegningen."

Som nævnt ovenfor blev der i forbindelse med gennemførelsen i 1973 af påkravsreglen i tinglysningslovens § 42 a gennemført en regel i pantebrevsformular A, pkt. 3, om, at panthaver kan afkræve pantsætter et gebyr, når panthaver har måttet afgive sådant påkrav.

I forbindelse med gennemførelsen af reglen i tinglysningslovens § 15 a om respektpåtegninger blev der ikke gennemført tilsvarende regler i pantebrevsformular A om adgang for panthaver til at kræve betaling af gebyr.

Heller ikke i den konciperingspraksis, som siden har udviklet sig vedrørende affattelsen af rykningsklausuler i pantebrevenes individuelle tekst, er der blevet medtaget en sådan gebyrregel. Det er nærliggende at antage, at baggrunden herfor har været, at kravet om rykningspåtegning er indsat i tinglysningsloven alene med henblik på, at panthaveren kan varetage sine egne interesser ved, at spørgsmålet om meddelelse af påtegningen skal rejses over for panthaveren med henblik på at give panthaveren lejlighed til at gøre eventuel indsigelse mod rykningen gældende.

Det bemærkes i øvrigt, at den almindelige anvendelse af omprioriteringsklausuler på en eller anden måde må antages at indgå i den almindelige kursfastsættelse på pantebrevene, selvom man ikke præcist kan forudse, i hvilket omfang klausulen vil blive aktuel for det konkrete pantebrev.

Det lægges til grund, at pengeinstitutterne igennem mange år har opkrævet gebyr for udfærdigelse af respektpåtegninger, og at pantsætterne også har betalt gebyret. Pantsætteres betaling af sådanne gebyrer må imidlertid antages at være sket under tvang, således at adfærden ikke har været udtryk for en følelse af retlig forpligtelse. Allerede af denne grund findes der ikke at foreligge nogen retssædvane eller kutyme.

Ændringer i forhold til pantebrevsformularens sædvanemæssige bestemmelser må endvidere kun finde sted, når ændringerne gengives i den individuelle tekst på pantebrevsblankettens side 1-2 eller om nødvendigt på side 4 eller på et særligt vedhæftet ark, jf. § 13, stk. 1, sammenholdt med § 9, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 1024 af 15. december 1993 om tinglysning i tingbogen med senere ændringer.

Da der således ikke er hjemmel til at afkræve pantsætter gebyr for meddelelse af rykningspåtegning, er det i strid med god markedsføringsskik at stille krav om betaling af et sådant gebyr.

Forbrugerombudsmandens påstand tages til følge som nedenfor nærmere bestemt.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T:

Det forbydes Lån & Spar Bank A/S at betinge afgivelse af respektpåtegning af, at pantsætteren ifølge et pantebrev i fast ejendom betaler gebyr i tilfælde, hvor respektpåtegning meddeles i overensstemmelse med følgende omprioriteringsklausul:

"Pantebrevet respekterer optagelse af realkreditlån (dog ikke indeksregulerede), mod at nettoprovenuet, i det omfang det ikke anvendes til hel eller delvis indfrielse af foranstående forfaldne eller uforfaldne lån, afdrages ekstraordinært på nærværende pantebrev."

Lån & Spar Bank A/S skal inden 14 dage fra denne doms afsigelse betale 15.000 kr. i sagsomkcostninger til  forbrugerombudsmanden.  

Susanne Engstrøm                          Ninna Kiessling Elmer

Eigil Pedersen                                  Jørgen Holt

(sign.)

Udskriftens rigtighed bekræftes

p. j. v. Sø- og Handelsretten, den 24/04-01.